Condominio; amministratore; attribuzioni; rendiconto; facoltà di ciascun condomino di ottenere l'esibizione dei documenti contabili; limitazione al momento della presentazione del rendiconto; esclusione; necessità di specificare le ragioni della richiesta; esclusione 

Cass. civ., sent. n. 15159, 29.11.2001, Sez. II, Pres. Corona, Rel. Riggio

Svolgimento del processo
Con citazione del 6 agosto 1995 F.O. conveniva dinanzi al Pretore di Torino G.N. quale amministratore del condominio di corso ... in Torino e, premesso di essere proprietario di una unità immobiliare facente parte dello stesso, ne chiedeva la condanna a consegnargli le copie fotostatiche di 4 fatture relative a spese sostenute dall'amministrazione, relative agli esercizi 1993 e 1994. 
L'amministratore, costituitosi, resisteva alla domanda rilevando che il singolo condominio aveva il potere di visionare la documentazione solo in sede di rendiconto annuale, mentre i documenti oggetto della richiesta dell'attore si riferivano a bilanci pregressi, a suo tempo regolarmente approvati dall'assemblea. Inoltre l'attore non aveva neppure indicato quale interesse avesse a ottenere la consegna delle copie richieste.
Con sentenza del 15 gennaio 1996 il pretore dichiarava inammissibile la domanda proposta da F.O. per difetto di interesse e compensava le spese giudiziali.
A seguito di impugnazione da parte di costui il Tribunale di Torino, con sentenza del 4 marzo 1998, in parziale riforma della decisione del pretore, respingeva la domanda di F.O., confermando nel resto e compensando anche le spese di secondo grado.
Il Tribunale, per quanto ancora interessa in questa sede, rilevava che non poteva negarsi che l'appellante, quale comproprietario dei documenti richiesti e mandatario, unitamente agli altri condomini, nel rapporto tra condominio e amministratore avesse un interesse concreto alla decisione richiesta. Tuttavia la sua domanda risultava infondata in quanto, essendo il condominio un ente di gestione, diretto all'amministrazione delle cose di proprietà comune, privo di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, e dipendendo la sua vita dalle decisioni assunte dall'assemblea condominiale e dall'attività di gestione esercitata dall'amministratore, le attribuzioni di tali organi condizionano il contenuto e le modalità di esercizio dei diritti dei singoli condomini. In particolare, una volta approvato il bilancio consuntivo dall'assemblea con le maggioranze prescritte, non è consentito ai condomini rimettere in discussione i conteggi approvati, ma solo ricorrere all'autorità giudiziaria nei casi e nei tempi di cui all'art. 1137 cod. civ. Pertanto, al di fuori dei giorni precedenti la convocazione dell'assemblea per l'approvazione del bilancio, o durante lo svolgimento dell'assemblea stessa, il diritto di disporre e controllare i documenti di spesa può essere esercitato solo entro un lasso di tempo ragionevole, tale da consentirne il reperimento, e comunque in presenza di uno specifico, concreto e attuale interesse al riguardo, che nella specie l'attore non aveva saputo o voluto indicare.
Ha chiesto la cassazione di tale sentenza F.O., in base a un unico, articolato motivo di ricorso. 
Il condominio non ha svolto attività difensiva.
Motivi della decisione
Denunziando la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1723 cod. civ. e l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza il ricorrente, pur ammettendo che la motivazione adottata dal tribunale è conforme all'indirizzo giurisprudenziale della Corte di Cassazione degli ultimi anni, richiama tuttavia una decisione di senso contrario (Cass., n. 8460 del 26 agosto 1998, Sez. II) che, decidendo un caso analogo a quello in esame, in base a una diversa impostazione della problematica connessa, è pervenuta a una diversa soluzione, affermando il principio secondo cui il potere di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi: sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa, non sia contrario ai principi di correttezza e i relativi costi siano assunti dai condomini istanti. 
Il motivo è fondato. Con la decisione richiamata dal ricorrente, il cui contenuto il Collegio condivide pienamente, questa Corte ha affermato che il potere di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa, non sia contrario ai principi di correttezza e i relativi costi siano assunti dai condomini istanti.
La Suprema Corte, con la sentenza in questione, analizzando la struttura del condominio ha rilevato che in esso si rinvengono gli organi propri delle formazioni collettivistiche, ma la disciplina dell'organizzazione si informa a principi propri dei gruppi individualistici, in quanto all'assemblea e all'amministratore sono assegnati poteri di mera gestione, che non incidono sui diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né sulle obbligazioni per la conservazione e per l'uso delle cose comuni ascritte ai singoli in ragione della proprietà comune. Quindi, osservato che il rapporto tra l'amministratore e i condomini è analogo a quello del mandato con rappresentanza, sebbene con caratteristiche del tutto peculiari, e che i condomini, in quanto mandanti, sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dal contratto di mandato, è stato osservato che non vi è ragione di impedire agli stessi di esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza e al controllo i condomini si addossino i costi. Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all'amministratore l'onere di dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza. Il ricorso deve pertanto essere accolto e la sentenza impugnata cassata, con rinvio alla Corte di appello di Torino, che deciderà la controversia applicando i principi sopra enunciati e provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio.
(Omissis)